Investir dans l’ancien en 2026 : Rouen, Le Havre, Marseille ou Grand Paris, où le rendement locatif est-il le meilleur ?

Sur les quatre marchés comparés, Marseille affiche le rendement brut indicatif le plus élevé, à 6,5 %, devant Le Havre (6,4 %), Saint-Denis dans le Grand Paris (6,1 %) et Rouen (5,7 %), pour une moyenne nationale de 5,3 %. Ces chiffres sortent de deux bases publiques : la médiane du prix au m² des appartements sur cinq ans de ventes (Statistiques DVF, Etalab) et les loyers d'annonce de la Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique et ANIL).

Le rendement seul ne tranche pas. Pour investir dans l'ancien, Le Havre reste la porte d'entrée la moins chère (2 308 €/m²), Rouen combine un prix modéré (2 818 €/m²) et un parc locatif privé qui représente plus de la moitié des logements, Marseille offre le loyer le plus élevé hors Île-de-France, et le Grand Paris impose un ticket d'entrée nettement plus haut pour un rendement comparable. Dans les quatre cas, l'ancien à rénover ajoute une variable que le neuf n'a pas : le budget travaux, qui pèse sur le prix d'entrée mais ouvre des leviers fiscaux propres à l'ancien.

Données utilisées : Statistiques DVF (mise à jour du 17 juillet 2026, médiane des ventes d'appartements sur dix semestres), Carte des loyers 2025 (loyers d'annonce du 3e trimestre 2025, charges comprises), recensement Insee, zonage ABC en vigueur au 26 juin 2026. Sources consultées le 23 septembre 2026.

L'essentiel à retenir

• Rendement brut indicatif : Marseille 6,5 %, Le Havre 6,4 %, Saint-Denis 6,1 %, Rouen 5,7 %, moyenne France 5,3 %.
• Prix médian des appartements : de 2 308 €/m² au Havre à 4 155 €/m² à Saint-Denis, contre 10 470 €/m² dans Paris intra-muros.
• Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail : dans l'ancien, le budget travaux fait partie du calcul.
• Le rendement net se situe en général un à deux points sous le brut, une fois déduits charges, taxe foncière et vacance.
• Investir dans l'ancien coûte 7 à 8 % de frais d'acquisition contre 2 à 3 % dans le neuf, compensés par un prix d'entrée plus bas, le déficit foncier et la réduction Denormandie (jusqu'au 31 décembre 2027).

Quels sont les chiffres des quatre marchés, côte à côte ?

Le Havre est le moins cher (2 308 €/m²), Marseille le mieux rémunéré (16,3 €/m² de loyer, 6,5 % de rendement brut), Saint-Denis le plus tendu (6,6 % de logements vacants) et Rouen le plus locatif (51 % de parc locatif privé). Paris intra-muros sert de repère avec 10 470 €/m² et 3,7 % de rendement brut.

Méthode : le prix est la médiane au m² des appartements observée sur dix semestres de transactions (Statistiques DVF, Etalab). Le loyer est un loyer d'annonce charges comprises pour un appartement de référence, issu de la Carte des loyers 2025 (9,1 millions d'annonces leboncoin et SeLoger traitées par l'ANIL et le SSP Lab). Le rendement brut indicatif = loyer mensuel au m² × 12 / prix au m², hors charges, fiscalité et travaux. La vacance vient du recensement de l'Insee (dossier complet par commune), le zonage de la liste des communes selon le zonage ABC, les effectifs étudiants des données du ministère de l'Enseignement supérieur (rentrée 2024).

Pourquoi investir dans l'ancien plutôt que dans le neuf pour louer ?

Investir dans l'ancien coûte moins cher à l'achat, mais plus cher en frais et en travaux. Les droits de mutation atteignent jusqu'à 5,81 % du prix dans l'ancien contre 0,71 % dans le neuf selon l'administration fiscale, soit des frais d'acquisition de l'ordre de 7 à 8 % contre 2 à 3 %. En contrepartie, l'ancien offre un prix d'entrée plus bas, une décote sur les biens à rénover et des dispositifs fiscaux réservés aux travaux.

Le premier avantage de l'ancien est le prix au m² : les médianes DVF du tableau ci-dessus portent sur des appartements existants, quand un programme neuf se vend au-dessus du marché local pour financer la construction et la TVA. Le second est la localisation : les immeubles anciens occupent les centres-villes, les abords des gares et des campus, là où la demande locative est la plus dense. Le troisième est la marge de négociation sur un bien mal classé au DPE ou à rafraîchir, que le vendeur cède avec une décote.

Le coût se lit ailleurs. Les frais d'acquisition sont plus élevés : dans l'ancien, les droits de mutation cumulent jusqu'à 4,50 % de taxe départementale, 1,20 % de taxe communale, 2,37 % de frais d'assiette sur le droit départemental et 0,10 % de contribution de sécurité immobilière, soit 5,81 % au maximum, quand un achat dans le neuf supporte des droits réduits à 0,71 % (plus la TVA incluse dans le prix). Au total, comptez 7 à 8 % de frais dans l'ancien contre 2 à 3 % dans le neuf, et les travaux s'ajoutent au prix. C'est précisément ce que la fiscalité compense : en location nue, les travaux d'amélioration sont déductibles et créent un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. La réduction d'impôt Denormandie, réservée à l'ancien avec travaux, accorde 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération, dans les communes du programme Action cœur de ville ou couvertes par une opération de revitalisation de territoire, jusqu'au 31 décembre 2027. Rouen et Le Havre figurent parmi les villes de ce programme.

Reste la question de l'échelle. Investir dans l'ancien se fait lot par lot, ou par un immeuble de rapport entier : dans ce second cas, l'investisseur maîtrise la copropriété, les parties communes et le calendrier des travaux, et achète en général à un prix au m² inférieur à celui d'un lot isolé. C'est le format le plus courant à Rouen et au Havre, où le bâti du XIXe et du début du XXe siècle se prête à la division en petits logements.

Pourquoi Le Havre est-il le ticket d'entrée le plus bas ?

Le Havre est le marché le moins cher des quatre avec une médiane de 2 308 €/m² : un T2 de 45 m² s'y négocie autour de 104 000 €, contre plus de 185 000 € à Saint-Denis. Le loyer d'annonce de 12,4 €/m² donne un rendement brut de 6,4 %, le deuxième du comparatif, mais la vacance atteint 10,6 % des logements.

Deux points de vigilance ressortent des données publiques. La vacance de 10,6 % est la plus élevée du panel : la sélection du quartier et de l'immeuble compte davantage qu'ailleurs. Le prix médian est resté stable entre 2021 et 2025 (2 219 €/m² puis 2 221 €/m², après un pic à 2 450 €/m² en 2023 selon DVF), ce qui limite l'espoir de plus-value rapide mais offre une marge de négociation sur les biens à rénover.

Le parc locatif privé ne représente que 28 % des résidences principales, le reste étant partagé entre propriétaires occupants (39 %) et logement social. Le marché de la location privée est donc plus étroit qu'à Rouen, avec 11 700 étudiants inscrits sur la commune pour alimenter la demande de petites surfaces.

Pourquoi Rouen est-elle le compromis entre prix, demande étudiante et parc locatif ?

Rouen cumule un prix médian modéré de 2 818 €/m², un loyer d'annonce de 13,3 €/m² (15,4 €/m² en T1-T2) et la structure de parc la plus locative du comparatif : 71 % des résidences principales sont louées, dont 51 % dans le parc privé, avec 17 700 étudiants pour 114 000 habitants. Le rendement brut ressort à 5,7 %.

Les petits logements (T1 et T2) représentent 43 % des résidences principales rouennaises. La demande de petites surfaces y est structurelle, pas conjoncturelle. Le prix médian a reculé de 2 991 €/m² en 2022 à 2 700 €/m² en 2025 (DVF), un repli de près de 10 % qui a redonné de l'air aux acheteurs. Pour un investisseur qui ne réside pas en Normandie et veut investir dans l'ancien, un accompagnement local pour investir à Rouen permet de sélectionner l'immeuble, chiffrer la rénovation et déléguer la mise en location sans multiplier les déplacements.

La vacance de 9,7 % appelle la même prudence qu'au Havre sur le choix du secteur : le centre historique, les abords des campus et les axes desservis par le métro et le TEOR concentrent la demande, quand certains quartiers périphériques cumulent vacance et bâti dégradé.

Pourquoi Marseille offre-t-elle le loyer le plus élevé ?

Marseille affiche un loyer d'annonce de 16,3 €/m² (18,6 €/m² en T1-T2), le plus élevé hors Île-de-France, pour un prix médian de 3 032 €/m². Le rendement brut atteint 6,5 %, le meilleur du comparatif, et c'est le seul marché du panel dont le prix a progressé chaque année depuis 2021.

Le prix médian est passé de 2 830 €/m² en 2021 à 3 186 €/m² en 2025 selon DVF, soit plus de 12 % de hausse quand Rouen, Le Havre et la petite couronne parisienne reculaient ou stagnaient. La vacance est contenue à 7,7 % et la ville accueille plus de 60 000 étudiants.

Le classement en zone A traduit un marché tendu, avec les conséquences réglementaires qui vont avec : dispositifs fiscaux réservés aux zones tendues, encadrement des loyers possible à terme, et vigilance renforcée sur l'habitat indigne depuis l'effondrement de la rue d'Aubagne en 2018. Dans l'ancien marseillais, le diagnostic structurel de l'immeuble et l'état des parties communes pèsent autant que le DPE du lot.

Le Grand Paris vaut-il son prix d'entrée doublé ?

À Saint-Denis, référence de la petite couronne nord, le prix médian de 4 155 €/m² vaut 1,5 fois celui de Rouen et 1,8 fois celui du Havre. Le loyer d'annonce de 21 €/m² ramène le rendement brut à 6,1 %, avec la vacance la plus faible du panel (6,6 %). Le capital immobilisé est le vrai coût.

Le prix y a reculé de 4 367 €/m² en 2022 à 4 010 €/m² en 2025, une correction proche de celle de Paris intra-muros (de 10 914 à 9 966 €/m² sur la même période, DVF). Le contraste avec le reste de la Seine-Saint-Denis est net : Montreuil se négocie 6 383 €/m² pour un rendement brut de 4,3 %, Saint-Ouen 6 647 €/m² pour 4,1 %. À l'ouest, Argenteuil (Val-d'Oise) affiche 3 347 €/m² et un rendement brut de 7 %, le plus élevé de toute cette zone.

Dans le Grand Paris, le rendement se joue commune par commune, et la desserte du Grand Paris Express reste le premier critère de sélection. Le point fort tient à la vacance la plus faible du panel (6,6 % à Saint-Denis, 5,7 % à Montreuil) et à un bassin d'emploi sans équivalent. Le point faible est le capital immobilisé : à budget égal, un investisseur achète un T2 à Saint-Denis ou deux T2 au Havre.

Peut-on encore louer un appartement ancien mal classé au DPE ?

Non pour un logement classé G : depuis le 1er janvier 2025, il ne répond plus au critère de décence et ne peut pas faire l'objet d'un nouveau bail. Les logements F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Dans les centres anciens de Rouen, du Havre ou de Marseille, une part importante du parc est concernée.

Le calendrier figure dans l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : « Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » (Légifrance, article 6 de la loi n° 89-462).

Cette contrainte crée une décote à l'achat sur les passoires thermiques, mais elle impose de chiffrer les travaux avant l'offre : isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation. En location nue, ces travaux d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En location meublée au régime réel, le bien et les travaux s'amortissent sur leur durée d'usage.

Un immeuble ancien réclame aussi un regard sur la copropriété (ou sur l'absence de copropriété dans le cas d'un immeuble de rapport détenu en entier) : toiture, façade, réseaux, ravalement obligatoire dans certaines communes. Ces postes ne figurent pas dans le DPE du lot et peuvent absorber plusieurs années de loyers.

Comment passer du rendement brut au rendement net ?

Le rendement brut du tableau rapporte un loyer d'annonce charges comprises à un prix médian hors frais. Pour approcher le net avant impôt, il faut retirer taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion et vacance, et ajouter au prix les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et les travaux. L'écart est le plus souvent d'un à deux points.

Sur les marchés étudiés, cela ramène en général le rendement net avant impôt entre 4 et 5 % au Havre, à Marseille et à Saint-Denis, et entre 3,5 et 4,5 % à Rouen. Les charges récupérables incluses dans le loyer d'annonce ne sont pas un revenu : il faut les neutraliser dans le calcul.

Le classement change aussi selon l'horizon. Marseille cumule le meilleur rendement et la seule hausse de prix continue, mais avec un risque technique plus élevé sur le bâti. Rouen et Le Havre offrent un prix d'entrée bas et une demande étudiante solide, au prix d'une vacance à surveiller. Le Grand Paris demande deux fois plus de capital pour une sécurité locative supérieure. Aucun de ces marchés n'est meilleur dans l'absolu : le bon choix dépend du capital disponible, de la tolérance aux travaux et de la capacité à gérer à distance.

Questions fréquentes

Quelle ville offre le meilleur rendement locatif brut en 2026 parmi Rouen, Le Havre, Marseille et le Grand Paris ?

Marseille arrive en tête avec un rendement brut indicatif de 6,5 %, devant Le Havre (6,4 %), Saint-Denis (6,1 %) et Rouen (5,7 %), d'après la médiane DVF des prix d'appartements et la Carte des loyers 2025. Ces rendements sont bruts et ne tiennent compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni des travaux.

Pourquoi investir dans l'ancien plutôt que dans le neuf ?

Pour le prix d'entrée, l'emplacement en centre-ville et les leviers fiscaux liés aux travaux : déficit foncier jusqu'à 10 700 € par an en location nue, réduction Denormandie de 12 à 21 % dans les communes éligibles jusqu'au 31 décembre 2027. En face, les droits de mutation montent jusqu'à 5,81 % dans l'ancien contre 0,71 % dans le neuf (7 à 8 % de frais au total contre 2 à 3 %), et le DPE impose de budgéter la rénovation.

Quelle est la ville la moins chère pour acheter un appartement ancien ?

Le Havre, avec une médiane DVF de 2 308 €/m² sur cinq ans de ventes, devant Rouen (2 818 €/m²), Marseille (3 032 €/m²) et Saint-Denis (4 155 €/m²). La moyenne nationale est de 3 342 €/m².

Un appartement classé G au DPE peut-il encore être loué ?

Non pour un nouveau bail signé depuis le 1er janvier 2025 : le logement ne répond plus au critère de décence fixé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les baux en cours se poursuivent, mais le locataire peut exiger des travaux. Les logements F seront concernés au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034.

Comment passer d'un rendement brut à un rendement net ?

Retirez du loyer annuel hors charges la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, les frais de gestion et une provision de vacance, puis ajoutez au prix d'achat les frais de notaire et les travaux. Sur l'ancien, l'écart entre brut et net se situe le plus souvent entre un et deux points.

D'où viennent les chiffres de ce comparatif ?

De bases publiques en accès libre : Statistiques DVF d'Etalab pour les prix (mise à jour du 17 juillet 2026), Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique et de l'ANIL pour les loyers, recensement Insee pour la vacance et la structure du parc, liste officielle du zonage ABC et données du ministère de l'Enseignement supérieur pour les effectifs étudiants. Sources consultées le 23 septembre 2026.